부동산 투자, 흐름이 정답이다 #김수현

<부동산 투자, 흐름이 정답이다> 김수현 지음

어떤 투자든 마찬가지겠지만 부동산 역시 흐름을 읽는 것이 중요하다. 그렇다면 그 흐름은 대체 어떻게 읽는단 말인가? 이 책의 표지에 제목 밑에 적힌 문구를 보자.

 

"데이터에서 차트까지 셀프 분석법 대방출"

 

그렇다. 본능적인 감각 같은 것이 아니라, 각종 데이터와 차트를 통해 그 흐름을 읽을 수 있다. 그리고 저자는 데이터와 차트를 어떻게 확인하고 분석하는지 300여 페이지에 걸쳐 친절하게 알려준다.

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PART 1. 시장의 흐름을 잡으면 부동산이 보인다

아파트 가격이 변동하는 데는 공급 물량, 정부 정책, 경제 상황 등 다양한 이유가 있지만 그중 공급 물량에 의한 효과가 가장 크다. 따라서 부동산 투자를 위해 가장 먼저 할 일은 시장에 공급되는 아파트 물량을 분석하는 것이다. 다만, 어떤 지역의 물량은 단편적으로 해석하지 말고 인구이동에 따른 지역 특성도 함께 살펴야 한다. 예를 들어, 서울-경기, 대전-세종 등 생활권이 유동적인 경우가 있다.

<2020년대 서울 아파트 입주 물량>부동산 투자, 흐름이 정답이다 中

 

입주 물량은 국토교통부 통계 누리에서 제공하는 준공 실적 물량을 참고하면 된다. 과거는 준공 실적을, 미래는 인허가를 통해 확인 가능하며, 네이버 부동산 등을 참고해서 직접 확인/정리할 수 있다.

 

PART 2. 가격은 물량에 지배된다.

경제/환경적 영향으로 입주물량과 매매가격의 상관관계가 명확하지 않을 수도 있다. 하지만 일반적으로 입주 물량의 변화는 어느정도(약 2~3년)의 시차를 투고 매매 가격에 영향을 준다.

실제 서울/경기/주산/대전 등을 대상으로 확인해 보면, 입주물량이 부족해지는 기간이 몇 년간 지속되면 2~3년의 시간차로 매매 가격이 상승했다. 정책이 나오는 타이밍에 맞춰 부동산을 사고 팔지는 못하겠지만, 시장의 흐름 변화를 예측하고 대처할 수 있는 대안 정도는 가지고 있어야 한다.

 

매년 증가하는 가구 수와 멸실 세대(국가통계포털, 통계청) 및 60~70%라는 아파트 거주율을 고려하여 각 지역 별 적정 공급량을 예측할 수 있다.

<연간 적정 공급물량 테이블> 부동산 투자, 흐름이 정답이다 中

PART 3. 시장흐름 변화의 시그널

매매가와 전세가의 형국, 전세수급지수, 미분양, 거래량 등의 정보를 통해 시장의 흐름을 어느정도 예측할 수 있다. 하지만 온라인으로 제공되는 지표나 데이터는 조사 대상, 시기, 지역, 조사 방법에 따라 오차가 발생 가능하므로, 가장 중요한 지표는 직접 현장과 중개업소를 방문하는 발품이라고 할 수 있다.

 

PART 4. 부동산 흐름, 미래 공급량 예측으로 끝내자

<아파트 주요 공급처> 부동산 투자, 흐름이 정답이다 中

'아파트 투유'와 '네이버 부동산'을 활용하여 신규 아파트 분양 물량을 확인하여 단기 시장을 전망할 수 있다. 또한 국토 교통부 통계 누리를 통해 인허가 및 착공 실적으로 중단기 시장을 전망할 수 있다. 뿐만 아니라 재개발˙재건축 현황과 택지지구 현황으로도 공급물량을 예측 가능하다.

 

PART 5. 투자지역 선정과 분석하기

먼저 공급량이 부족해지는 지역을 찾아야 한다. Check List는 다음과 같다.

가격 / 물량 / 거래량 / 미분양 / 전세가율 / 전세수급 / 매수우위

 

그 후 지역 분석을 실시해야 하는데 중점적으로 살펴봐야 할 것들은 아래와 같다.

자치구 별 현황과 특징 / 자치구 별 아파트 가격 변화 분석과 원인

자치구 별 입주 물량 / 핵심 개발 계획과 정비구역 현황

면적 별 입주 물량 / 전세가율이 높은 지역

 

가용한 투자금의 한계가 있으며, 입지환경이 좋은 곳이라도 영원한 가격 상승이 있는 것은 아니므로 가격 흐름을 입지 환경보다 우선적으로 확인해야 한다. 특히 주변에 신규 아파트 입주가 있는 등 입주 물량이 많은 곳은 피해야 한다.

 

개발 호재는 부동산 흐름이 좋을 때 가치가 높다. 따라서 중간중간 가격이 오르는 시기에 맞춰 투자해야 한다. '한국철도시설공단'에서 전국의 모든 철도 관련 개발 계획 정보를 확인 가능하며, '국가 철도망 구축 계획'하나만 봐도 도로, 철도 개발에 대한 정보는 충분히 얻을 수 있다. (포털사이트의 지도에서도 지적도 버전으로 확인 가능)

 

PART 6. 회복기 시장과 활황기 시장

회복기 시장에 진입한 지역은 상승 순서와 상승 폭의 차이만 있을 뿐 결국 상승을 하게 되어있다. 하지만 집을 팔 때 쉽게 처분할 수 있는 곳을 찾아야 하며, 따라서 매도 시점의 주변 입주 물량이 있는지 확인이 필요하다.

 

가성비가 높은 아파트는 찾기 위해서는 먼저 자치구 별 모든 아파트는 전수조사해야 한다. 그 후 투자할 수 있는 범위 밖의 아파트를 하나씩 제거해 나간다. '조인스랜드부동산'에서는 '전세가율'과 같은 테마 검색이 가능하다.

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출처 : https://pixabay.com/ko/

이 책은 독자가 책을 읽으며 부동산 관련 Data를 확인하고 분석하는 방법을 하나하나 따라 해 볼 수 있도록 많은 엑셀과 각종 어플/홈페이지 화면을 포함하고 있다. 직접 따라 해 본다면 많은 시간이 걸릴 테지만 분명 단순히 부동산 관련 지식을 쌓는 것을 넘어, 직접 분석하고 흐름을 읽을 수 있는 능력을 키울 수 있을 것 같다.

 

나 역시 책을 따라 내가 사는 지역의 아파트 물량을 정리해보고 있는데 시간이 꽤나 많이 소요된다. 다만 직접 정리를 하다 보니 지역 내 부동산, 특히 아파트들의 지도가 머릿속에 좀 더 선명히 기억된다. 이렇게 기본적인 데이터베이스를 입력해 놓으면, 그 후에 추가되는 정보는 하나씩 더해지면 될 것이다. 누구에게 전해 듣는 것이 아니라, 스스로 부동산 시장의 흐름을 읽는데 첫 발을 내디딘 기분이다.

 

 

 

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