창업을 하거나 대기업의 임원 자리에 올라 매우 높은 급여를 받지 않는 한, 일을 통한 수익만으로는 자산을 늘리는데 한계가 있다. 특히 과거 급격한 경제성장 시기와 비교하면 거의 제로(0)에 가까운 이자율로 인해 예/적금과 같은 저축보다는 적극적으로 투자를 해야 한다는 생각이 많은 사람들에게 퍼지고 있다. 투자에는 많은 방법이 있겠으나 소액으로도 부담 없이 시작할 수 있는 주식과 비교해서, 부동산은 상대적으로 어려운 분야로 느껴져 관심을 가지지 않았었다.
하지만 굳이 투자목적이 아니더라도, 일생에 몇번은 부동산 거래를 하게 되어 있다. 이때 거래를 잘하느냐 못하느냐에 따라 몇 천만 원의 큰 차이가 발생할 수도 있다. 전문가까지는 되지 못하더라도 손해는 보지 말아야겠다는 생각, 좀더 나아가 기왕 거래를 할 것이라면 이익을 얻었으면 좋겠다는 생각이 들었다.
입문용으로 부동산 관련 일반적인 내용을 포괄적으로 다루되, 난이도가 높지 않은 <부동산 투자 이렇게 쉬웠어?>를 선택해 보았다.
1. 부동산 투자를 위한 기초를 다져라
부동산 가격은 수요와 공급에 의해 가격이 결정된다. ①실수요가 증가하는곳 ②공급이 감소하는 곳 ③투자 수요가 유입되는 곳에 투자하는 것이 수익을 얻는 기본 원리이다.
가격이 오르는 부동산을 착기 위해서는 아래와 같은 흐름을 기억해야 한다.
부동산 정책은 시장의 수요를 변화시킨다. → 정책은 입지를 만들고 입지는 수요를 부른다. → 수요는 또다른 수요를 부른다.
또한 급매물 투자는 초보 투자자가 상대적으로 안전하게 내 재산을 지키면서 투자 수익을 기대할 수 있는 좋은 방법이다. 급매가 나오는 경우는 일반적으로 아래와 같다.
- 비수기 (7~8월, 11~1월)
- 매도인의 개인적 사정 또는 현지 시세를 정확히 모르는 해외 거주자, 지방 투자자
- 신규택지 지구의 입주시기 (개발 초기 인프라 열악 → 시간이 지나면 개선)
- 분양권 시장에서 전매 제한이 풀리는 시기
- 정부가 규제 정책을 펴는 경우
따라서 부동산 전문 사이트나 앱을 통해 시장의 분위기를 지속적으로 확인해야 하며, 포털 사이트, KB 시세, 중개업소 등을 통해 정확한 시세를 파악해야 한다.
성공적인 아파트 투자를 위한 기본 상식
| 전용면적 | 집 내부 면적 (발코니는 서비스 면적이므로 제외) |
| 공용면적 | 주거공용면적 : 한 동에서 다른 세대와 함께 사용하는 공간 (계단, 복도, 엘리베이터 등) 기타공용면적 : 단지 내 전 세대가 공용으로 사용하는 공간 (주차장, 관리사무소 등) |
| 공급면적 (아파트의 경우) | 전용면적 + 주거공용면적 (일반적인 '몇 평'의 기준) |
| 계약면적 (오피스텔의 경우) | 공급면적 + 기타공용면적 |
- 베이(bay)가 많을수록 유리하다.
: 베이가 늘어나면 긴 직사각형 모양으로 전면 폭이 넓어지게 되어 채광이 좋고 환기가 잘됨. 또한 발코니와 같은 서비스 면적이 늘어나서 확장 시 전용공간을 더 넓게 사용 가능.
- 탑상형(타워형)보다 판상형 구조가 더 좋다.
: 채광, 환기 측면에서 유리함.
2. 부동산 투자 쉬운것부터 시작하라
- 공인중개사와의 관계가 중요하다
: 좋은 물건이 있을때 먼저 연락을 줄 수 있고, 거래 시 나에게 유리한 협상이 되도록 상대를 설득할 수도 있다.
- 계약금과 중도금 입금의 중요성
▷ 계약금 입금 후 계약 해제 시 두배를 보상해야 한다. 통상적인 매매금액의 10%가 아닌, 더 적은 금액의 '가계약금'이라도 동일하게 적용되는 말이며, 24시간 내에 돌려주면 합법적 계약 해지가 가능하다는 말은 틀린 말이다. 따라서 좋은 물건이라고 판단되면 가계약금이라도 빨리 입금하여 선점하는 것이 유리하다.
▷ 중도금 입금시 계약을 해지할 수 없다. 현재는 대부분 중도금 없이 '계약금-잔금' 형태로 진행하지만 매수인 입장에서는 소액이라도 중도금을 넣는 것이 유리하다. 또한 협의한 중도금 지금 기일 전에 미리 중도금을 지급한 경우도 정당한 절차로 인정된다.
- 향후 역세권이 될 것인지 여부는 소문이 아니라 <국가 철도망 구축 계획>을 확인해야 한다.
[매매가 대비 전세가 비율로 저평가 부동산을 찾아라.]
| 전세가 비율 | 전략 | 비고 |
| 50~60% | 전세가 비율이 오르는지 흐름 파악 | - |
| 70~80% | A → C급(입지) 순서로 실투자금 적은 곳에 투자 | 전세가가 매매가를 밀어올리는 상황 |
| 80~90% | 입지가 좋은 곳(A급)에 투자 | 투자자가 몰리면서 전세물량이 늘어나고, 전세가와 매매가가 떨어질 수 있음. |
이후 3, 4장에서는 실제 사례들을 바탕으로 좀 더 구체적인 투자 방법에 대해 소개하고 있다. (확실히 실례를 통한 설명과 주장이 설득력이 있다.)
3. 1억원 이상의 수익을 거두는 부동산을 찾아라
4. 상승상뿐 아니라 하락장에서도 수익을 거둬라
'부동산에 대한 입문'이라는 소기의 목적은 달성한 것 같다. 책을 한 권 읽고 나니 부동산에 대한 기본적인 이해가 생겼다. (물론 이전에는 그 기본적인 내용도 모르고 있었다는 말이다.) 누군가에게 들었다면 당연한 얘기라고 흘려 들었을만한 내용도 공부하려는 마음으로 접근하니 더 깊이 이해가 된 듯하다. 하지만 이제 입문 단계일 뿐 더 많은 공부가 필요하다.
앞으로의 공부와 노력이 조만간 전세 탈출과 함께 첫번째 내 집을 마련함에 있어 도움이 되길 바란다.
부동산 투자 이렇게 쉬웠어? - 교보문고
당신을 부자로 만들어 줄 실전 투자 Secret | 투자가 쉬워지는 완벽 실전 매뉴얼!이 책은 상승장뿐만 아니라 하락장에서도 수익 내는 방법을 제시한다.상승장은 물론, 하락장에서도 수익 내는 방
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