부동산 투자와 관련된 책은 무수히 많다. 그런데 <부동산 투자의 정석>이라니. 다른책은 다 제쳐두고라도 이것 부터 읽어보면서 공부해야 될것 같은 느낌이 강력하게 든다. 과연 부동산 투자에 있어 무엇이 정석일까?
1장. 부동산 투자 여전히 유효한가?
: 결론부터 말하자면 YES다. 이에 대한 근거는 아래와 같다.
1. 주택은 향후 20년간 부족하다. (책이 쓰여진 시점이 '16년인 것을 고려하면 지금 기준으로는 '향후 15년간 부족하다.'고 할 수 있겠다.)
2. 선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승해 왔다.
3. 정부의 유일한 경기부양 카드는 부동산이다.
4. 주택이 남아도는 상황에서도 오르는 부동산은 있다.
2장. 현명한 투자자의 정석 : 3천만원씩 4년간 투자해 여유롭게 살기
1. 3,000만원씩 딱 4년만 투자하라.
- 3,000만원으로 전세를 끼고 부동산을 구입하라. (전세 보증금이 지속 상승한다고 가정)
- 향후에는 수익형 부동산을 매수하라.
2. 전세 레버리지 투자에 대한 의문들
- 지속투자가 어렵더라도 천천히, 포기하지 않고 투자해야 한다.
- 역세권의 소형 아파트 전세값은 지속 상승하는 경우가 대부분이다.
- '비정상적인 세금'은 일정 시간이 지난 후 반드시 원상복귀했다.
- 부동산의 매매가와 전세가의 차이가 적어진 때가 매수 타이밍이며, 해당 지역이 매수 대상이 된다.
- 미래에도 여전히 수요가 몰린 지역은 언젠가 재건축, 재개발 등으로 여전히 그 지위를 이어간다.
3. 이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까?
- 활황기에는 더 높은 수익처에 눈길이 가고, 불황기에는 확신이 사라진다.
- 전세 보증금 상승분으로 회수된 자금은 반드시 재투자 해야 한다.
4. 성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법
- 부동산 시장의 전망은 누구도 정확히 예측할 수 없으나, 전세 레버리지 투자는 불황기에는 전세가가, 활황기에는 매매가가 오른다.
- 역세권의 소형아파트는 '내 집 마련' 차원에는 조금 부족하지만 이점이 오히려 안정적인 기회를 준다.
- 부동산 레버리지는 다른 것과는 비교할 수 없을 정도로 성공 확률이 높다.
- 당장의 큰 이익보다는 안정적인 시스템을 만드는 것이 먼저다.
5. 투자는 진화하고 발전해야 한다.
- 전세 보증금 상승분으로 수익형 부동산을 매입한다.
- 기존 주택을 월세 방식으로 전환한다.
- 일부 부동산으로 차익을 실현한다.
- 배당주를 산다. (주식담보 대출로 전세보증금 반환시 활용 가능)
6. 투자하기 전 알아야 할 것들
- 투자 자산은 갑자기 불어난다.
- 갭투자는 매매가 상승을 예상하고 투자하는데 반해, 전세 레버리지 투자는 '전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있는지'를 기준으로 투자한다. 장기적으로 보유하면서 꾸준히 현금 흐름을 발생시키는 것이 핵심이다.
- 단기간에 얼마의 수익을 얻는 것 보다 자산의 규모를 늘리는데 집중해야 한다.
3장. 탁월한 투자자의 정석 : 핵심 부동산 투자로 경제적 자유 얻기
1. 부동산 활황, 생각보다 길지 않다.
- 어떤 상황에서도 덜 무너지고, 무너진다 해도 빠르게 회복하는, 그리고 장기적으로 높은 상승률을 보이는 핵심 부동산에 집중하라. (이를 보는 눈을 키워야 한다.)
2. 핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유들
- 핵심이 무엇인지 모른다.
- 핵심 부동산을 매수하기 힘들어 옆의 것을 산다.
- 핵심 부동산을 과도하게 오른 가격에 매수한다.
- 결국 대중을 따른다.
3. 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯가지 핵심 키워드
- New(새파아트) / 역세권 / 소형 / 강남권 / 임대료
4장. 투자 고수의 정석 : 2년 만에 평생 열매 맺는 머니 트리 만들기
1. 부동산 투자, 때를 알면 이미 고수다.
- 때를 잡으려면 시장의 움직임을 오랜 기간 주의 깊게 살피고 있어야 한다.
- 불황에서 호황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라.
2. 투자의 때를 알려주는 신호들
- 부동산 불황기가 3년 이상 지났다.
- 미분양 물량이 사상 최대로 증가한다.
- 분양 물량이 역대 최저가 된다.
- 경매 낙찰가율이 사살 최저 수준이 된다.
- 전세가율이 사상 최고치에 근접한다.
- 정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다.
3. 고수의 눈에 들어오는 물건들
- 전세가율이 90~95%에 육박한 주거용 부동산
: 최대 2년 안에 전세 보증금 상승분으로 투자 원금을 모조리 회수 가능. 단, 성장성이 있는지 확인해야함.
- 경매로 전세가 수준에 낙찰 받을 수 있는 아파트나 빌라
: 매매로는 선호되지 않지만 임대료 만큼은 꾸준히 오를 수 있는 아파트나 빌라 (대부분 역세권 나홀로 아파트나 소규모 단지 아파트 등)
- 분양가가 주변 시세와 거의 비슷한 아파트 분양권
- 임대수익률이 20~30%에 육박하는 수익형 부동산
5장. 대상별 투자의 정석 : 궁합에 맞는 대상 찾아 풍요로운 삶 누리기
1. 아파트 투자의 정석
- 대단지 아파트를 골라라
- 학군이 좋은 지역인지 고려하라
- 로열동, 로열층을 택하라
- 면적은 85m2 이하의 중소형이 좋다
- 역세권 아파트를 골라라
- 기반시설이 잘 갖춰졌는지 확인하라
- 성장성이 있는지 따져보라
2. 재건축 투자의 정석
- 남은 용적률이 많은 재건축을 노려라
: 남는 용적률이 일반 분양분이며, 일반 분양이 많을수록 무상지분률이 높아져 조합원에게 이익이 된다.
- 높은 가격에 일반 분양을 할 수 있는 곳을 택하라.
: 건축비는 지역과 상관없이 동일하므로, 일반 분양분의 가격은 해당 지역의 가치에 좌우된다.
- 재건축이 순차적으로 진행될 지역에 주목하라
- 무조건 가격이 저점일 때 잡아라
: 투자 대상이 장기적으로 성장할 가능성이 크고 조정 기간이 단기간에 그칠게 확실할 경우. 단, 너무 인기가 뜨거워 가격이 높아진 상태라면 큰 이익을 볼 수 없으므로 포기한다.
3. 분양권 투자의 정석
- 신규 공급이 없던 지역의 최초 분양권을 잡아라
: 상당기간의 침체 후 첫 분양되는 아파트의 경우, 2~3년 후 완공/입주 시점에는 부동산 시장이 침체기에서 벗어날 확률이 높다.
- 프리미엄을 주고서라도 매수하라.
: 새로 들어설 아파트가 새로운 랜드마크가 될 것인지 아는 안목이 필요하다.
- 택지개발 지구의 중심지 아파트를 노려라
: 이 경우, 모든 주택이 처음부터 계획적으로 건설되므로 향후 20년 이상 부동산의 지위가 변할 일이 없다.
4. 오피스텔 투자의 정석
: 오피스텔은 아파트와 달리 큰 부지가 필요하지 않으므로 공급이 용이하다.
- 전용 면적을 보라
- 싼 오피스텔이 더 좋은 오피스텔이다.
: 같은 조건이 라면 더 로열동/로열층을 선택하지만, 가격 차이가 난다면 저렴한 것을 선택한다. (임대료 차이 거의 X)
- 택지개발지구 중심상업지구의 오피스텔을 노려라
: 향후 예상되는 임대료 수준을 고려해서 역으로 수익률을 계산하여 오피스텔 가격의 적정선을 확인한다.
- 전용 30~50m2의 오피스텔을 공략하라
: 오피스텔로서의 가치와 희소성이 높다.
- 10년이 지나면 매도를 고려하라
5. 단독주택 투자의 정석
: 주변 상권 발달, 교통/편의시설 신설 등의 호재로 주택을 상가, 원/투룸 형태로 변신이 가능하거나 지역이 재개발이 예상되는 투자해야한다.
- 주택지 뿐 아니라 지역 전체가 평지인 곳을 골라라
- 역세권은 필수 조건이다
- 단층보다는 다가구 주택을 노려라
- 넓은 도로를 끼고 있는 주택이어야 한다
- 전철 노선이 예정된 지역일 경우 조정 국면을 이용하라
- 주변에 새 집이 생기고 있다면 최대한 늦게 매도하라
6. 상가주택 투자의 정석
: 상가주택은 원세 수익 외에도 토지를 가지고 있다는 장점이 있다.
- 평지가 넓게 형성되어 있고 사방이 뚫린 곳을 골라라
: 향후 개발이 용이한 환경
- 뜨는 상권의 주변을 노려라
: 기존에 잘나가고 있던 상권 중 주변으로 확장될 여지가 있는 곳을 살펴야 한다.
- 6m 이상의 이면도로를 낀 물건이 좋다
- 어울리지 않은 용도로 지정된 곳에 주목하라
: 전철역 주변에 제1종 일반 주거지역으로 지정된 곳이 있다면 관심
- 개발 호재의 실현 여부를 상식선에서 추리하라
7. 상가 투자의 정석
- 무조건 저렴하게 사라
: 저렴한 가격이 좋은 입지보다 중요하다. 좋은 입지로 인해 너무 높은 가격에 분양받은 상가는 임대료가 높고, 임차인 들은 이를 외면한다.
: 상가 분양은 쉽지 않아 매수자가 우위에 있으므로, 협상을 통해 최대한 낮은 가격으로 매수하라.
- 분할해서 파는 핵심상권의 1층 상가를 매수하라
: 부동산 투자 경험이 많지 않다면 분양 상가 보다는 이미 완성된 상가를 고려하라.
: 상가는 공실이 나지 않는 것이 중요하므로 1층을 추천
- 동선 파악은 시간대 별로 나눠서 하라
: 상가의 수익은 결국 임차인지 좌우하므로 임차인의 눈으로 임대료를 계산한다. (임대료는 3일 매출액 이내로.)
- 성장성이 있는 상가여야 한다.
: 기대수익률로 인한 매매가의 상승이 가능
저자가 이야기 하는 '전세 레버리지 투자'가 흥미롭다. '뉴스에서 보던 집이 수십채씩 있는 사람들이 이런 투자자들이구나' 라는 생각이 들었다. 이론대로라면 대출 없이 여러 채의 부동산을 보유할 수 있고 지속적인 전세가 상승으로 수익을 보게 되는 구조라 꽤 괜찮은 방법인 것 같다. 다만 다주택자에게 많은 규제가 있는 현재 상황에서도 유효한 방법인지는 고민해 볼 필요가 있다. 어찌됐건 매매가든 전세가가든 향후 상승할 '성장성'이 있는 핵심 부동산을 보는 안목을 기를 필요는 있을 것이다.
마지막 5장에서 이야기하는 대상별 투자의 정석은 사실 기본적으로 지식이 부족해 잘 이해하지는 못했다. 다만 실제 투자할 생각이 있어나 실제로 투자할 상황이 있다면 참고하면 좋을 것 같다.
결국 투자를 결정하는 것은 내 자신이므로, 여러가지 투자법에 대해 알아보고 나에게 맞는 투자방법을 찾아보자
부동산 투자의 정석 - 교보문고
“우리가 알아야 할 것은 누군가의 성공담이 아닌, 누구라도 성공할 수 있는 원리다!”활황을 넘어 불황까지, 살아남은 자만이 아는 불변의 투자법 장기적인 경기침체와 저금리 시대에 부동산
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